Hükümetin kentsel dönüşüm planının ana hatları ortaya çıkmaya başladı.
Ve ben 1999 depreminden beri ilk defa, Marmara’daki fay kırıldığında yaşanacak o büyük kıyamette hayatını kaybedecek olan yüz binlerce insan için bir yaşam umudu doğduğunu görüyorum.
1999 depreminden beri hiç el atılmayan “çürük yapı stokunun dönüştürülmesi” konusunda ilk defa bir proje ile karşı karşıyayız. Somut, gerçekçi ve doğru bir proje! Böyle büyük bir işin altına cesaretle girdiği için hükümeti kutluyorum. Aslında siyasetin tam da böyle konularda “sorun çözücü” olarak devreye girmesi; siyasi tartışmaların ve siyasi rekabetin tam da böyle projeler üzerinden yürümesi gerektiğine inanıyorum.
X x x
Detayları belli olmamakla birlikte, öğrendiğimiz kadarıyla hükümet on yıla yayılacak olan bu dönüşüm projesine öncelikli illeri belirleyerek başlayacak. Şu anda belirlenen iller İstanbul, İzmir, Bursa, Eskişehir, Kocaeli, Bingöl, Van ve Diyarbakır. Ardından bu illerdeki binalar incelenip “yıkılması gerekenler”, “güçlendirilmesi gerekenler” ve “depreme karşı dayanıklı olanlar” olmak üzere üç gruba ayrılacak. Sonra yıkılması gereken binaların sahiplerinin karşısına üç seçenek koyacak hükümet:
Ya evini bana rayiç bedel üzerinden sat, paranı alıp istediğin yerden konut al; (Aslında bu bedelin üzerine bir prim artışı ödenmesi de öngörülüyor ama miktarı henüz belli değil.)
Ya evini TOKİ’nin yapacağı sağlam konutla takas et ve arada değer farkı olursa bu farkı 20 yıl vadeye yayılmış küçük taksitlerle öde;
Ya da evinin bulunduğu yerde yapılacak yeni binadan konut sahibi ol. Sağlam bina yapılana kadar da kiranı ben ödeyeyim.
Aslında, bu üç yöntem de hepimizin çok yakından bildiği yöntemler. Çünkü zaten müteahhitler de yıllardır böyle çalışıyor. Ya mülk sahibine evin bedelini ödeyip arsayı satın alıyor ya kat karşılığı anlaşıyor (ki bu durumda ev bitene kadar kira ödemeyi de kabul ediyor) bazen de takas önerip aradaki farkı isteyebiliyor.
Buradaki tek fark, müteahhidin TOKİ, yani devlet olması… Tabii bu da hem binaların üretim maliyetinin düşürülmesi hem de müteahhit kârı kaleminin -TOKİ kâr amacı gütmediği için- yeniden projenin finansmanına aktarılması imkanı yaratıyor.
Peki, maliyeti 250 milyar doları aşacağı söylenen bu proje nasıl finanse edilecek?
Yine yapılan açıklamalardan bunun üç kaynağı olacağını anlıyoruz. Birincisi genel bütçeden yapılacak katkılar, ikincisi ev sahiplerinden sağlanacak katkılar, üçüncüsü ise yaratılacak ranttan gelecek para…
Böylesine büyük bir insani projeye genel bütçeden belli oranda transfer yapılması makuldür; dönüşümün konusu olan evlerin sahiplerinden katkı beklenmesi de öyle. Ama daha baştan bilelim ki, bunlar tali kaynaklardır. Bu projenin yürüyebilmesi için asıl kaynak yeni imar durumuyla yaratılan rant olacaktır.
Peki nasıl yaratılacak bu rant?
Devlet önce vatandaşa, arsasının şu andaki imar durumuna göre oluşan arsa değerini ödeyecek; sonra o arsaların imar durumunu değiştirerek (kat hakkını artırarak) değerini yükseltecek, yani rant yaratacak ve o rantı da bu projenin finansmanında kullanacak.
Yani aslında şehir, büyük ölçüde kendi rantıyla kendi kendini yenilemiş olacak.
İşte bu, benim 1999 depreminden beri döne döne yazdığım formüldür. İstanbul’u rant kurtarabilir, derken kastettiğim budur. İmar planı değişikliği kentsel dönüşümün manivelası olarak kullanılarak şehrin kendi kendine yenilenmesi sağlanabilir, derken söylediğim budur. Bu dönüşümün müteahhitliğini TOKİ’nin mi, yoksa çok sayıda kendi hesabına çalışan müteahhidin mi yapacağı işin özünü değiştirmez.
Tabii bu formülün işleyebilmesi için, her şeyden önce imar mevzuatının yenilenmesi, bu şehirlerin her biri için yeni nazım planlar ve imar planları yapılması; trafiğinden yeşil alanına, hektar başına düşen insan sayısından altyapısına kadar her şeyin ince ince hesaplanması ve sonra mümkün olan her yerde yeni binaların yükselebildiği kadar yükselmesi gerekiyor.
Birtakım takıntılı aydınlar yükseklik fobilerinden bir an önce kurtulsalar iyi olacak. Çünkü deprem tehdidi altındaki şehirlerin “istikbalinin göklerde olduğu” artık karşı konulamaz bir gerçek olarak önümüzde duruyor.
Bugün, 02.11.2011
